本文作者——陆仰川｜资深媒体人配资股牛网
5月29日，万科在深圳大梅沙总部召开2025年度股东会。面对台下股东关于业绩和毛利率的尖锐提问，执行副总裁、财务负责人韩慧华给出了一个让全场沉默的答案：2026年配资股牛网，万科将以“控亏、减亏”为核心目标。
“控亏、减亏”，这四个字从万科管理层口中说出，本身就极具冲击力。这家曾被誉为“地产行业优等生”的企业，2020年还创下归母净利润415亿元的历史峰值。仅仅五年后，2025年年报显示：归母净亏损885.6亿元，同比扩大79%，两年累计亏损超过1380亿元。
更刺眼的数字还在后面，营业收入2334.3亿元，同比下降32%，仅为2020年巅峰期（7041.5亿元）的33%；每股净资产从21.15元跌至9.80元，一年腰斩。
万科在年报中罕见地坦承：“公司业绩亏损既有外部因素影响，更有既往经营失策等自身因素。”这背后，是股东权益从2023年底的2508亿元缩水至2025年底的1169亿元，两年蒸发超过1300亿。
885亿亏损从何而来？减值计提吞噬超六成
翻开万科2025年财报，885.6亿巨额亏损并非单一因素造成，而是多重病灶叠加的系统性溃败。
2025年结算的房地产开发项目，主要对应2023年、2024年销售的项目及当年消化的现房库存。这些项目拿地成本高昂，销售时遭遇市场下行，毛利率远低于投资预期。全年开发业务结算收入1701亿元，同比下降39%，而结算毛利率仅8.1%——这意味着每卖100块钱的房子，毛利只有8块1，扣除税金后利润不到3块。
2025年万科计提减值合计562.75亿元，直接导致归母净利润减少521.52亿元。其中，存货跌价准备新增208.26亿元，同比增加195%，源于销售难度提升、开发业务风险敞口扩大；信用减值计提339.68亿元，同比增加28.7%，主要是对其他应收款计提大额坏账
这548亿减值计提，占885.6亿亏损总额的62%。换句话说，万科用一次“财务大洗澡”，把过去几年激进扩张埋下的地雷集中引爆。
七大区域营收全线崩塌。从南方区域到东北区域，无一例外全部负增长。北京区域营收暴跌53.4%，从526.6亿跌至245.3亿；南方区域跌44.7%，华中区域跌45.6%。唯一相对好看的上海区域也跌了23.8%。这不是某个区域的偶然失误，而是全国性业务体系的系统性收缩。
3584亿有息负债压顶：万科的“债务悬崖”
比亏损更紧迫的，是债务。
截至2025年底，万科有息负债合计3584.8亿元，占总资产的35.1%。
净负债率从2023年的54.7%飙升至2025年的123.5%，意味着有息负债远超股东权益。资产负债率76.9%，且仍在上升。
值得庆幸的是，万科在2025年完成了11.7万套房屋交付，其中1.7万套提前30天交付，73个批次实现“交付零等待”。在保交楼这场底线战中，万科没有掉链子。但交付高峰已过，后续交付压力将显著下降——这也意味着，支撑现金流的重要来源正在枯竭。
“控亏减亏”：万科的自救路线图
面对股东，韩慧华给出了2026年的三条核心策略。
首先是聚焦收缩，出清低效业务。“坚决出清低效业务，从源头遏制新增亏损”——这句话的分量很重。万科已经退出了冰雪业务等非核心板块，未来将聚焦开发、物业、长租、物流、商业五大核心赛道。核心逻辑是：不再追求规模，只保留能赚钱的业务。
其次是要精简组织架构。“推行零基预算，精简组织架构，优化业务流程，刚性压降各项固定开支”。零基预算意味着不再以上一年预算为基数，而是从零开始重新评估每一笔支出的必要性。配合组织架构精简，这指向一个明确信号：万科要裁员、要砍部门、要压缩管理费用。
最后是要盘活存量，增强造血能力。“全力盘活存量资产，挖掘经营性业务潜力”。科手中还有1.02万亿总资产，其中存货4230亿元、投资性房地产1390亿元。如何把这些死资产变成活现金，是2026年的关键命题。
8.1%的毛利率，怎么活？
股东会上，毛利率是另一个焦点。
2025年万科开发业务结算毛利率8.1%，扣除税金后营业利润率仅2.8%。这是什么概念？制造业的平均毛利率通常在15%-25%，连传统零售业都有10%左右。8.1%的毛利率，意味着万科的房地产开发业务几乎在赔本赚吆喝。
韩慧华的回应分两层：
短期看，存量高地价项目持续去化及结算，毛利率仍承压。这些项目拿地时市场火热，售价预期高，如今市场回调，售价远低于预期，毛利被严重压缩。
中长期看，万科要优化城市与项目布局，退出低毛利、高风险项目，聚焦核心城市优质项目，同时加快存量项目去化节奏，合理确定推售与定价策略
也就是说，万科以后只在能赚钱的城市拿地，只拿能赚钱的项目，成本能砍就砍，库存能清就清，价格该降就降。
深铁输血超300亿：大股东的兜底与边界
在这场危机中，万科第一大股东深铁集团的角色至关重要。
公开信息显示，深铁累计向万科提供了超过300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平。2025年股东会上，还审议了关于220亿股东借款签署补充协议、25亿元股东借款额度等议案。
深铁的输血，让万科在2025年保持了公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期。但输血也有边界，深铁不可能无限兜底，万科终究要靠自己的经营能力站起来。
结语：万科的“成人礼”，也是行业的“照妖镜”
万科管理层在年报中说了一句耐人寻味的话：要化解过往高负债、高周转、高杠杆发展模式所形成的负担和问题，仍需时日。
这句话背后，是整个中国房地产行业的集体阵痛。万科不是第一个倒下的，也不是最后一个。但它作为曾经的行业标杆，其坠落轨迹具有极强的标本意义。
2020年巅峰期销售金额7041亿，2025年只剩1341亿，五年跌去81%；2020年归母净利润415亿，2025年亏损885.6亿，从盈利到亏损跨度1300亿；2020年每股净资产约20元，2025年跌至9.8元，股东价值蒸发过半。
2026年，万科给自己定下的目标不是“扭亏为盈”，而是“控亏、减亏”。这四个字，既是务实的自我认知，也是残酷的现状陈述，连止亏都还没做到，谈盈利为时尚早。
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